Terrain à bâtir en ZAC multi-sites : quels critères ?
Dans une ZAC multi-sites, la qualification de terrain à bâtir est déterminante pour le montant de l’indemnité d’expropriation. Par une décision du 19 juin 2026, le Conseil constitutionnel précise que la capacité des réseaux ne doit pas toujours être appréciée à l’échelle globale de la ZAC : elle peut, sous certaines conditions, être examinée site par site.
Des réseaux adaptés à la capacité de construction
L’article L. 322-3 du Code de l’expropriation exige notamment que le terrain soit juridiquement constructible et effectivement desservi par une voie d’accès ainsi que par des réseaux d’électricité, d’eau potable et, le cas échéant, d’assainissement. Ces équipements doivent être situés à proximité immédiate et présenter des dimensions adaptées à la capacité de construction du terrain.
Pour les opérations d’aménagement d’ensemble, la dimension des réseaux s’apprécie en principe au regard de l’ensemble de la zone. Cette règle pouvait toutefois pénaliser les propriétaires lorsque la ZAC regroupait plusieurs sites éloignés et desservis de manière indépendante.
Une appréciation possible site par site
Le Conseil constitutionnel formule une réserve d’interprétation : l’appréciation globale n’est admise que lorsque les différents sites ont vocation à être desservis par les mêmes réseaux ou dépendent d’une capacité commune. Dans le cas contraire, la suffisance des réseaux doit être examinée site par site, ou par ensemble de sites partageant les mêmes équipements.
En pratique, la qualification de terrain à bâtir ne peut donc être refusée au seul motif qu’un autre secteur autonome de la ZAC est insuffisamment desservi. Il appartient en outre à l’expropriant de démontrer l’insuffisance des réseaux, sous le contrôle du juge de l’expropriation. Cette décision protège ainsi les propriétaires contre une minoration injustifiée de leur indemnité.