Expropriation : précisions sur la prise en compte des termes de comparaison par le juge
Pour l’évaluation des terrains expropriés, la méthode la plus usitée est celle, dite « par comparaison ».
Pour fixer le montant de l’indemnité d’expropriation ou de délaissement, le juge de l’expropriation apprécie souverainement les termes de comparaison issus des actes de mutation sélectionnés sur lesquels chaque partie se fonde pour retenir l’évaluation qu’elle propose, dès lors que celles-ci ont été en mesure d’en débattre contradictoirement.
Les parties peuvent en particulier se référer aux données foncières détenues par les services fiscaux depuis la loi ESSOC du 10 août 2018 qui a posé le principe de la libre accessibilité du public, sous forme électronique, aux éléments d’information détenus par l’administration fiscale au sujet des valeurs foncières déclarées à l’occasion des mutations intervenues au cours des 5 dernières années (LPF, art. L. 112 A : « Afin de concourir à la transparence des marchés fonciers et immobiliers, l’administration fiscale rend librement accessibles au public, sous forme électronique, les éléments d’information qu’elle détient au sujet des valeurs foncières déclarées à l’occasion des mutations intervenues au cours des cinq dernières années. »). Pour permettre ce libre accès, l’administration fiscale met gratuitement à disposition du public les informations listées par l’article R. 112 A-1 du livre des procédures fiscales (LPF) relatives aux ventes, adjudications, expropriations et aux échanges de biens immobiliers publiés au fichier immobilier au cours des 5 dernières années, issues des traitements informatisés relatifs à la publicité foncière et à la documentation littérale du cadastre. Pour chaque mutation, les éléments d’information mis à disposition sont les suivants :
- Date et nature de la mutation ;
- Prix ;
- Adresse : numéro de voie, indice de répétition, type, code et libellé de la voie, code postal et libellé de la commune ;
- Références cadastrales
- Descriptif du bien dès lors qu’il a été déclaré à l’administration
Selon la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 19 sept. 2024, no 23-19.783, no 495 FS-B), le juge de l’expropriation ne méconnaît pas le principe de la contradiction lorsque, pour fixer le montant de l’indemnité d’expropriation ou de délaissement, il se fonde sur les termes de comparaison invoqués par les parties dans leurs conclusions, même en l’absence de production des actes de vente dont ils sont issus, dès lors que ces éléments sont extraits de bases de données accessibles au public, comportent les informations énoncées à l’article R. 112 A-1 du livre des procédures fiscales et sont accompagnés des références de publication permettant, le cas échéant, l’obtention des actes de mutation correspondants auprès du service de la publicité foncière.