Terrain à bâtir en ZAC : à l’expropriant de prouver l’insuffisance des réseaux

Par un arrêt du 8 janvier 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation apporte une précision importante en matière de droit de l’expropriation. Lorsqu’un terrain situé dans une zone d’aménagement concerté (ZAC) ou, plus largement, dans une zone devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, est contesté dans sa qualification de terrain à bâtir au seul motif de l’insuffisance des réseaux, il appartient à l’expropriant d’en rapporter la preuve. La Haute juridiction valide ainsi l’analyse de la cour d’appel de Lyon et rejette le pourvoi formé par la commune demanderesse.

En l’espèce, une parcelle de 1 443 m², incluse dans le périmètre d’une ZAC, avait été expropriée. Le débat ne portait pas sur le caractère constructible de la zone au regard du document d’urbanisme, mais sur la seconde condition posée par l’article L. 322-3 du code de l’expropriation : la desserte effective du terrain par des réseaux de dimensions adaptées. La commune soutenait que l’exproprié devait démontrer que les réseaux étaient suffisants. La Cour de cassation écarte cet argument : dès lors que la contestation ne reposait que sur l’insuffisance alléguée des réseaux à l’échelle de l’ensemble de la zone, la charge de la preuve pesait sur la collectivité expropriante, responsable de l’aménagement et seule détentrice des informations techniques utiles.

La portée pratique de la décision est importante pour les acteurs de l’urbanisme et de l’aménagement. Elle sécurise la situation de l’exproprié dans les procédures d’indemnisation en évitant de lui faire supporter une preuve technique souvent difficile, voire impossible, à administrer. Elle rappelle surtout que, dans le cadre d’une opération d’aménagement d’ensemble, l’expropriant ne peut se contenter d’alléguer l’insuffisance des réseaux pour écarter la qualification de terrain à bâtir et minorer l’indemnité : il doit l’établir concrètement. La solution paraît toutefois étroitement liée au contexte particulier de la ZAC, dans lequel l’autorité expropriante maîtrise les données relatives à la configuration et à la capacité des réseaux.