Vices cachés : les pourparlers amiables ne suspendent pas la prescription biennale

Par un arrêt du 5 février 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation apporte une précision importante en matière de garantie des vices cachés : de simples pourparlers transactionnels entre les parties ne permettent ni de reporter le point de départ du délai biennal, ni d’en suspendre le cours. Le délai prévu par l’article 1648 du code civil continue donc à courir à compter de la découverte du vice par l’acquéreur, sauf hypothèses de suspension expressément prévues par la loi.

En l’espèce, des acquéreurs avaient acheté des tuiles destinées à la construction de leur maison. Les désordres étant apparus rapidement, ils avaient eu une connaissance complète du vice à la fin du mois de juin 2014. Pourtant, l’assignation en référé-expertise n’a été délivrée que le 17 septembre 2018, après plusieurs échanges amiables avec le vendeur et le fournisseur. La cour d’appel avait considéré que ces discussions amiables avaient repoussé le point de départ du délai jusqu’à l’échec des négociations. La Cour de cassation censure cette analyse et rappelle que de simples négociations ne produisent aucun effet suspensif en la matière.

La portée pratique de cette décision est nette. Si la prescription biennale peut être suspendue, notamment dans le cadre d’une médiation, d’une conciliation ou d’une mesure d’expertise dans les conditions prévues par les textes, tel n’est pas le cas de pourparlers informels, même suivis et sérieux. En pratique, les opérateurs doivent donc sécuriser sans délai leur stratégie contentieuse : rechercher un accord amiable ne dispense jamais d’agir à temps. À défaut, la tentative de règlement peut se heurter à une fin de non-recevoir tirée de la prescription.