Mur trop proche occultant une fenêtre voisine avec vue irrégulière : pas de démolition automatique

Par principe, un propriétaire n’est légalement autorisé à ouvrir une vue droite donnant sur le terrain contigu que s’il respecte une distance minimale de 1,90 mètre par rapport à la limite séparative des deux fonds (C. civ., art. 678). Il peut être conventionnellement dérogé à ces contraintes par l’instauration d’une servitude de vue entre les propriétaires intéressés.

La Cour de cassation vient, dans une décision récente, apporter des précisions intéressantes (Cass. 3e civ., 21 févr. 2019, n° 17-25.677, n° 144 D).

Dans cette affaire, M. G. a assigné M. F. en démolition, sous astreinte, d’un mur de soutènement en béton édifié en limite de propriété.

Pour accueillir la demande, l’arrêt (Cour d’appel de Bastia, 5 juillet 2017), a relevé que le parement extérieur du mur litigieux construit par M. F. était situé à seulement 1,30 mètre de distance de la fenêtre, rendue quasi aveugle, de la maison voisine de M. G.

Ainsi, selon la Cour d’appel, la réalisation en limite de propriété d’un mur en béton, ayant notamment pour effet d’occulter totalement la vue d’une fenêtre ouverte dans la maison voisine, a justifié une mesure de démolition à la demande du voisin, M. G.

La Cour de cassation n’est pas de cet avis.

Selon elle, en statuant ainsi, sans constater que le voisin, M. G., bénéficiait d’une servitude de vue au titre de cette ouverture pratiquée à une distance de moins de 1,90 mètre de la propriété voisine, la cour d’appel a privé sa décision de base légale.

En d’autres termes, selon la Cour de cassation, le voisin ne pouvait pas se plaindre de la trop grande proximité entre le nouveau mur et sa fenêtre sans que soit examinée la question de la régularité de l’ouverture et de la vue invoquée.

Le juge qui constate qu’une distance insuffisante sépare la fenêtre et le mur, implanté en limite de propriété, doit s’interroger sur la régularité respective de chaque ouvrage.

Comme le souligne ici la Cour de cassation, il n’était pas possible d’ordonner d’office la démolition du mur occultant le paysage sans avoir constaté que l’ouverture, justement pratiquée trop près de la ligne séparative, était bien couverte par une servitude de vue.